“不再新建安置房”、“推行貨幣化安置”......救市核武器，再次登場(chǎng)了！

作為刺激樓市的終極殺手锏，它正從三四線城市逐漸向二線城市蔓延，官方力挺，力度空前！

(資料圖)

2023年大招頻出，樓市真要變天了……

一聲驚雷！官方發(fā)文支持：推行貨幣化安置

救市的力度越來(lái)越猛，風(fēng)向也出現(xiàn)了新的變化。

近日，多個(gè)城市發(fā)布官方文件，要求推行貨幣化安置，曾經(jīng)的樓市大殺器再度被祭出，震動(dòng)地產(chǎn)圈。

安徽六安發(fā)布12條新政，明確提出：原則上不再新建安置房，可通過(guò)購(gòu)買(mǎi)新建商品房、貨幣化補(bǔ)償、發(fā)放購(gòu)房券等方式進(jìn)行安置。對(duì)于選擇購(gòu)房券安置的群眾，可給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)。

重慶出臺(tái)新政15條，明確：原則上暫停中心城區(qū)安置房建設(shè)審批，鼓勵(lì)區(qū)縣政府在房屋征收、集體土地征地補(bǔ)償?shù)确矫嫱菩胸泿呕仓谩?/strong>

其實(shí)，這并非第一次出現(xiàn)。早在2022年3月，鄭州市就明確表示：未來(lái)3年大力推進(jìn)貨幣化安置。

同年6月，江西九江市、南昌市也紛紛出臺(tái)政策，要求提高農(nóng)房拆遷貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步鼓勵(lì)房屋征收的貨幣化安置。

六安、南昌、九江、鄭州、重慶……,越來(lái)越多的城市開(kāi)始推行貨幣化安置。有人稱：曾經(jīng)三四線城市的救命稻草，現(xiàn)在已經(jīng)用在了二線城市，釋放的信號(hào)意義不言而喻。

相比限購(gòu)、限貸政策松綁，推行貨幣化安置，這一救市舉措的“技術(shù)含量”無(wú)疑更高。

為什么這么說(shuō)？

鼓勵(lì)貨幣安置，相當(dāng)于真金白銀給居民發(fā)錢(qián)，按照當(dāng)下人們的認(rèn)知，他們接下來(lái)會(huì)怎么做？拿錢(qián)去城市買(mǎi)房！

與此同時(shí)，“不再新建安置房”、“暫停中心城區(qū)安置房建設(shè)審批”這些舉措，更是目的明確。

直白點(diǎn)說(shuō)：取消實(shí)物安置，讓?xiě){空催生出的購(gòu)房需求，只能奔向新房和二手市場(chǎng)；直接貨幣化安置，讓?xiě){空催生出的需求，手里拿上大把的錢(qián)，更快速的奔向新房和二手市場(chǎng)。

樓市大殺器重出江湖！救市力度超預(yù)期

一直以來(lái)，棚改貨幣化安置是短時(shí)間內(nèi)刺激房?jī)r(jià)上漲和加速新房去化的有效政策之一，等同于樓市定向大水漫灌，是公認(rèn)的救市終極殺手锏，沒(méi)有之一。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2015-2018年，全國(guó)棚改開(kāi)工量分別為601萬(wàn)套、606萬(wàn)套、609萬(wàn)套、626萬(wàn)套。也正是這一時(shí)期，商品房均價(jià)從5000-10000元/㎡迅速跳漲到10000-20000元/㎡。

2019-2021年，全國(guó)棚改開(kāi)工數(shù)量分別為316萬(wàn)套、209萬(wàn)套和165萬(wàn)套。此時(shí)，三四線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)橫盤(pán)陰跌，而一二線城市拿到的PSL（抵押補(bǔ)充貸款）比重回升到30%以上。

這也正式宣告：棚改貨幣化安置回來(lái)了，從此前的三四線城市開(kāi)始走向一二線城市，難以置信。

有專家分析，棚改貨幣化安置，一方面有助于消化城市現(xiàn)有的庫(kù)存房源，另一方面棚改資金流入樓市，也有助于改善當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)健康長(zhǎng)效發(fā)展。

不得不說(shuō)，現(xiàn)在救市的力度越來(lái)越猛了，廣度和力度都超過(guò)預(yù)期。尤其是從2022年底開(kāi)始，重點(diǎn)二線城市都陸續(xù)放開(kāi)，更是具有風(fēng)向標(biāo)意義。

2022年12月10日，佛山宣布執(zhí)行了6年的限購(gòu)政策全面取消，成為第一個(gè)全面取消限購(gòu)的萬(wàn)億級(jí)城市。

2022年12月26日，東莞發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》文件，正式官宣：全域放開(kāi)住房限購(gòu)。

2023年1月5日，深圳住建局等六部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《深圳市推廣二手房“帶押過(guò)戶”模式的工作方案》，打響救市“第一槍”！

近日，深圳被曝還要出救市政策。具體包括上調(diào)指導(dǎo)價(jià)、認(rèn)房不認(rèn)貸、非深戶社保可能放開(kāi)等，雖然官方尚未發(fā)文，但是坊間傳言四起。

說(shuō)實(shí)話，即便是真的出臺(tái)以上新政，也不意外，畢竟深圳市場(chǎng)的表現(xiàn)，已經(jīng)“慘不忍睹”。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022深圳全年成交住宅總計(jì)56142套，創(chuàng)下了自2007年以來(lái)的最低記錄！比遭遇金融危機(jī)的2008年（86828套）還要蕭條。

一二線城市紛紛行動(dòng)，2023年南京樓市怎么走？

2023年剛開(kāi)局，央行、銀保監(jiān)會(huì)、住建部等頻頻發(fā)聲，降首付、降利率，高層表態(tài)，持續(xù)為樓市注入信心。

一線城市撕開(kāi)調(diào)控的口子，重點(diǎn)二線城市全面放開(kāi)，救市大殺器再出江湖，市場(chǎng)的信號(hào)彈已經(jīng)發(fā)出！

同是二線城市的南京，樓市怎么走？要知道，2022年整個(gè)南京的新房成交量同比也下跌了近4成，市場(chǎng)亟需提振。

就在12月底，南京發(fā)文表示，靈活運(yùn)用信貸支持、退稅優(yōu)惠等政策，滿足人民群眾剛性和改善性住房需求，購(gòu)房門(mén)檻持續(xù)下降。

二套房首付降至4成、對(duì)玄武區(qū)紅山新城等城市外圍人才集聚板塊可在現(xiàn)行購(gòu)房政策基礎(chǔ)上增購(gòu)1套、對(duì)有60歲及以上成員的本市戶籍家庭可增購(gòu)1套住房，對(duì)長(zhǎng)期工作在南京但社保或個(gè)稅繳納在外地的居民，提供半年及以上居住證明可在寧購(gòu)買(mǎi)1套住房等。

2023年南京樓市還會(huì)有哪些變化？對(duì)于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)需要注意什么？我們可以預(yù)測(cè)一下。

1、 實(shí)施房票安置的區(qū)域或?qū)⒏啵瑥耐鈬街鞒?/strong>

2022年，南京溧水、高淳、浦口、六合已經(jīng)明確出臺(tái)了房票安置政策。今年一開(kāi)年，江寧區(qū)發(fā)布《江寧區(qū)拼經(jīng)濟(jì)促發(fā)展若干措施》中，明確提到積極探索“房票安置”路徑，有效拉動(dòng)商品住宅庫(kù)存去化。

不得不說(shuō)，這是一個(gè)重要信號(hào)。2023年，“房票安置”或?qū)哪暇┩鈬饾u走向主城核心區(qū)。

2、房貸利率可能進(jìn)一步降低，“3”字頭利率不是夢(mèng)

2022年以來(lái)，與房貸利率掛鉤的5年期LPR已經(jīng)經(jīng)歷了3次下調(diào)，目前5年期LPR已經(jīng)降至4.3%。南京在LPR的基礎(chǔ)上再降20個(gè)基點(diǎn)，目前已經(jīng)做到4.1%。

值得注意的是，央行和銀保監(jiān)會(huì)剛剛表態(tài)：建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。這意味著：2023年首套房房貸利率還可以繼續(xù)下調(diào)，“3”字頭利率不是夢(mèng)！

3、市場(chǎng)分化持續(xù)加劇，今年買(mǎi)房還是要精挑細(xì)選

目前南京中心城區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了高端化趨勢(shì)，從去年供地看，核心區(qū)不少優(yōu)質(zhì)地塊成功出讓，而且取消了毛坯限價(jià)要求，這意味著今年中心城區(qū)將有更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目帶動(dòng)，對(duì)銷售均價(jià)會(huì)產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性帶動(dòng)，市場(chǎng)也會(huì)先一步復(fù)蘇。

但是缺乏利好的外圍區(qū)、供應(yīng)量大，后續(xù)市場(chǎng)復(fù)蘇會(huì)比較慢，市場(chǎng)分化依舊會(huì)非常明顯。

對(duì)于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，今年買(mǎi)房更要精挑細(xì)選，盡量選擇中心區(qū)域、有規(guī)劃有前景的區(qū)域，抓住優(yōu)質(zhì)置業(yè)機(jī)會(huì)；如果不能夠得著這些相對(duì)優(yōu)質(zhì)的區(qū)域，買(mǎi)房起碼也要先能滿足自住需求，選擇居住舒適度更高的樓盤(pán)。

信心比黃金更重要。隨著疫情放開(kāi)，生產(chǎn)生活迅速恢復(fù)，今年的經(jīng)濟(jì)預(yù)期一片向好，人們消費(fèi)信心也正在逐步恢復(fù)。對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，從史無(wú)前例的金融16條到重申房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，利好政策不斷。

除了需求端在降低購(gòu)房門(mén)檻和成本外，信貸融資、債券融資、股權(quán)融資“三支箭”陸續(xù)發(fā)出，為房企紓困，在供給端提升行業(yè)信心，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)提升活躍度。南京作為重點(diǎn)二線城市，在信心逐漸恢復(fù)的過(guò)程中，樓市也有望更快恢復(fù)。