短短一個(gè)月內(nèi)，“宇宙第一房企”碧桂園就傳出高管減持，捐贈(zèng)股份，面臨巨虧，兩筆美元債未能如期兌付等一系列事件，似乎是提前準(zhǔn)備好了，來(lái)了一個(gè)集中爆發(fā)。

這個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的龐然大物，已經(jīng)走到了生死關(guān)口，于是深陷困境的碧桂園，開(kāi)啟“賣賣賣”模式。

(資料圖片)

近日，碧桂園發(fā)布公告稱，將擁有的廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目26.67%股權(quán)出售給中海，總代價(jià)約12.915億元。

事實(shí)上，碧桂園開(kāi)始出售手上的部分資產(chǎn)項(xiàng)目，意在回籠資金“自救”，所得款項(xiàng)將計(jì)劃主用于集團(tuán)保交樓等項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)支。

買資產(chǎn)自救

亞運(yùn)城項(xiàng)目有著“廣州樓盤(pán)”之稱，中海原本已持有聯(lián)營(yíng)公司73.33%股權(quán)，待本次收購(gòu)碧桂園股份后，其將成為100%持股股東。

2009年12月，碧桂園、富力、雅居樂(lè)組成的民企聯(lián)合體，力挫中海、保利、萬(wàn)科組成的國(guó)企聯(lián)合體，斥資255億拿下亞運(yùn)城項(xiàng)目，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)的全國(guó)總價(jià)最高紀(jì)錄。

2010年首次開(kāi)盤(pán)，亞運(yùn)城創(chuàng)下5000人排隊(duì)搶2000套房的記錄，更在3個(gè)月內(nèi)賣出近4000套房，均價(jià)超過(guò)1.2萬(wàn)元/㎡。2017年亞運(yùn)城成交金額57.74億元，首次摘得廣州單盤(pán)銷冠；2018年再度成交106億元，成為廣州市場(chǎng)首個(gè)百億樓盤(pán)；2019年亞運(yùn)城單盤(pán)業(yè)績(jī)登頂全國(guó)之首。在此后兩年，亞運(yùn)城繼續(xù)蟬聯(lián)廣州單盤(pán)銷售冠軍。

如今碧桂園選擇退出，中海將100%控股了廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目，可以說(shuō)是一個(gè)雙贏的局面。

以碧桂園目前的狀況，選擇回籠資金更加合適；而中海好歹是央企，實(shí)力更加強(qiáng)勁，買家也不用擔(dān)心出問(wèn)題，利于銷售。如今的亞運(yùn)城，規(guī)劃有19所學(xué)校，其中17所已經(jīng)建成；規(guī)劃有4大商業(yè)綜合體、3大風(fēng)情商業(yè)街區(qū)、7大社區(qū)商業(yè)街；家門(mén)口享有10萬(wàn)㎡綜合體育館、約10KM環(huán)城慢跑綠道、濱江景觀道等，可謂配套成熟的生活大城。

但是想要盡可能平穩(wěn)過(guò)渡眼前困境，碧桂園只有通過(guò)繼續(xù)賣房、出售資產(chǎn)、大面積裁員，同時(shí)積極推進(jìn)債務(wù)重組，和債權(quán)人談判展期以獲得喘息的機(jī)會(huì)。

碧桂園要步恒大后塵

拉開(kāi)歷史的望遠(yuǎn)鏡，過(guò)往的高光存在，這兩年逐漸進(jìn)入至暗。無(wú)論碧桂園、融創(chuàng)、富力等房企，這些曾經(jīng)的白衣騎士，如今陸續(xù)拍在沙灘上。

過(guò)去幾年，以碧桂園、恒大為代表的房地產(chǎn)企業(yè)快速崛起，超過(guò)萬(wàn)科等曾經(jīng)的房企龍頭，成為新一代房地產(chǎn)老大，主要就是靠持續(xù)不斷的杠桿擴(kuò)張。而公司規(guī)?？焖贁U(kuò)張的背后，需要靠驚人的負(fù)債來(lái)支撐。在前些年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資政策收緊的背景下，碧桂園和恒大等房企通過(guò)在海外發(fā)行美元債來(lái)融資，成為支撐公司擴(kuò)張的重要手段。

為了償還巨額債務(wù)，碧桂園和恒大這些房企的主要辦法在于，一是靠銷售回款，二是靠在美元債市場(chǎng)借新還舊。

在過(guò)去幾年房地產(chǎn)上升周期，這一套辦法暢行無(wú)阻，幫助碧桂園和恒大這些企業(yè)快速崛起。但是隨著市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化，內(nèi)地房企賴以成長(zhǎng)的擴(kuò)張模式開(kāi)始行不通了，所以最近幾年，越來(lái)越多的房企開(kāi)始陸續(xù)爆雷。

碧桂園的危機(jī)之所以格外值得關(guān)注，不僅是因?yàn)楣臼菄?guó)內(nèi)銷售規(guī)模排名第一的房企，更重要的是碧桂園出現(xiàn)危機(jī)的時(shí)機(jī)——是在國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)史詩(shī)級(jí)救市之際，然而碧桂園還是不可避免地陷入了流動(dòng)性危機(jī)。這才是當(dāng)前最值得反思和警醒之處。

碧桂園是一顆比恒大還要大的“雷”。雖然負(fù)債1.4萬(wàn)億的碧桂園比恒大少1萬(wàn)億，但碧桂園的合約負(fù)債高達(dá)6600億元，與恒大的7200億旗鼓相當(dāng)。如此高的合約負(fù)債，背后是上百萬(wàn)個(gè)家庭。由于碧桂園深耕三四線城市及縣城，其平均房?jī)r(jià)遠(yuǎn)低于恒大，因此尚未拿到房子的業(yè)主至少是恒大的2倍。

單從未能如約償還債務(wù)這件事來(lái)說(shuō)，就意味著，碧桂園已經(jīng)最壞的打算了，隨時(shí)步入恒大的后塵。

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