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作者：李云飛｜來源：原創

這幾年的大環境確實不太好，特別是自2020年國家開始出臺房地產政策以后，房地產市場就一直萎靡不振，各大房企也是債臺高筑，這給國家的經濟發展帶來了一定的壓力。

我們來看一組數據：今年上半年我國商品房銷售額是6.3萬億元，而在去年同期為6.6萬億元，同比下滑了4.5%。

老百姓買不起房不是國家希望看到了，但是房地產市場萎靡不振、房企危機重重更不是國家希望看到了。

所以，國家一直都在找一個平衡點，是既能夠讓大家都會積極地去買房，帶動市場經濟的發展，又不能夠給老百姓造成太大的房貸壓力，抑制了大家的消費，只有這樣才可以促進房地產市場乃至整個市場的健康平穩發展。

所以，我們就看到了，這幾年房價只要一冒頭，國家就會進行打壓，房價只要一沉底，國家又會來托底。今年下半年，國家又要準備通過降低利率、提高房企的融資環境來促進房地產市場的發展了。

此時有網友就會說了，我們是不是走錯路線了？因為目前我國戶均住房已經接近1.1套，房子已經變得過剩了，如果我們只知道一味地刺激增量不釋放存量的話，這個內需就真的能夠拉起來嗎？

換言之，如果我們只知道降低首套房貸利率，而存量房貸利率不降的話，老百姓手里還是沒有錢啊！這難道不是治標不治本嗎？

那么今天我們就來討論一下，這個存量房貸利率下降到底動了誰的奶酪？

我們先來解釋下什么叫存量房貸利率？存量房貸利率，通常是指在2020年1月1日以前銀行就已經發放的房貸執行的貸款利率。因為自2020年1月開始，國家就統一調整了貸款利率定價基準，由參考貸款基準利率定價變為參考LPR定價，因此就有了存量房貸利率的說法。

說得簡單一點，那就是之前的房貸我們有固定利率可以選擇，而現在的房貸利率都是浮動性的。

此時有網友就會說了，既然是固定利率，當初大家都是說好了，那么未來如果利率上漲的話，銀行也不會去上調你的房貸利率，現在市場利率下調了，你就要求銀行來降低利率，這顯然是不合理的，我們不能夠用道德去綁架銀行。

但是也有網友表示了不同的意見，他們認為任何事情都不是死的，可以針對特殊環境作特殊調整。眾所周知，銀行是最賺錢的，2022年《財富》世界500強排行榜當中，中國就有10家銀行上榜。根據中國工商銀行公布了2022年經營數據顯示，該銀行總資產增加至近40萬億元；實現營業收入8400億元；凈利潤突破3600億元，增速3.1%。

現在大環境都不好，老百姓賺錢難，內需拉不起來，此時商業銀行就要擔起這個責任，在考慮到老百姓的實際需求，銀行降低存量房貸利率不僅能減輕老百姓的還款壓力，也有助于房地產市場的穩定發展，不然老百姓都賺不到錢了，銀行賺再多的錢又有什么用？

總結一句話：降低增量房貸利率靠國家，降低存量房貸利率只能靠銀行，降低存量房貸利率的話肯定是動了商業銀行的奶酪，如果在大環境不景氣的情況下，銀行還是死死把住這一關口，只能說合法但不合理。

我們再來說一說，這個存量房貸利率到底能不能夠下降？

我們先來算一筆賬：100萬的貸款，分30年償還，如果按照央行5年以上基準利率4.9%計算的話，那么一共產生的利息大約是91萬元。這也就是說你要貸款多少，30以后你要還掉的利息就是多少。請問現在有多少人一輩子連銀行的利息錢都賺不到？在拉內需、促經濟的當前形勢下，大家的錢袋子都交給了銀行，哪里還有錢來消費呢？

根據《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》顯示，現在96%城鎮居民家庭有房，75.9%的家庭因買房而負債！通過這些數據我們可以看出，隨著當前人口在不斷地減少，釋放存量房貸利率的空間遠比追求增量房貸利率的空間要大得多。

根據華泰證券的測算，如果存量房貸利率下調的幅度為35-85個基點，那么每年可降低居民還貸現金支出800億到2000億。請問這2000億能夠給多少老百姓減輕房貸壓力？退一萬步來講，如果把這2000億都投放到市場上去，又會產生什么樣的效果呢？這總比那些搞各種刺激消費的手段要強百倍吧？

央行貨幣政策司司長就明確表示，支持和鼓勵銀行與借款人協商變更合同或置換存量房貸，以降低老百姓的房貸壓力。

關鍵是現在的商業銀行不但不雪中送炭，還在釜底抽薪。因為他們在當前政策不鼓勵老百姓住房抵押貸款的情況下，還趁機提高利率，造成存量房貸利率畸高，這對促進內需是極不利的。

最后我想說的是，降低房貸利率是拉動內需，而降低存量房貸利率是釋放內需，作為商業銀行我們不僅要追求利益，我們更要承擔起社會的責任。

在降低存量房貸利率這件事情上，我個人認為可以降，不過我們可以設定幾個條件，比如，先設定個三到五年的時間，到期以后我們再視情況而定；再如，對于那些手里只有一套住房的剛需者可以降存量房貸利率，而對于那些手握幾套房的購房者，我們另當別論。你認為呢？

作者：李云飛，知名互聯網公司創始人，大型食品連鎖企業CEO，從事互聯網及實體連鎖行業16年，曾被搜狐網、網易財經、騰訊、鳳凰網、中訊網、百度等知名媒體平臺相續專題報道，擅長財經知識分析，創業指導！

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