作為上海首批完工亮相的城中村改造項目之一，歷經(jīng)9年打造，上海蟠龍?zhí)斓赜?月29日正式開業(yè)。

江南古鎮(zhèn)蟠龍鎮(zhèn)是上海32個歷史風貌保護區(qū)之一，可追溯至隋朝，距今已有千年歷史。依托于蟠龍古鎮(zhèn)，如今改造完成的上海蟠龍?zhí)斓爻蔀榧虡I(yè)、住宅、酒店、綠地于一體的大型綜合體，整體規(guī)劃超50萬方，商業(yè)建筑面積7.5萬方，公共綠地23萬方。

蟠龍?zhí)斓貫殚_放式街區(qū)的商業(yè)形態(tài)，保留了完整水系及橋文化以及十字街區(qū)域，將香花橋、鳳來橋、程家祠堂等3座青浦文物保護建筑和眾多老建筑修舊如舊。目前該項目匯聚了140家品牌，包括近20家上海首店、超過60家區(qū)域首店。

(資料圖片僅供參考)

（蟠龍?zhí)斓?春花橋）

蟠龍城中村地塊是上海第一批獲得市政府批復的城中村改造項目之一，由港資開發(fā)商瑞安房地產(chǎn)有限公司（00272.HK，以下簡稱“瑞安房地產(chǎn)”）于2014年啟動規(guī)劃，并于2019年動工建設。這也是瑞安房地產(chǎn)在上海的第7個商業(yè)項目。

瑞安房地產(chǎn)旗下負責商業(yè)投資和管理的瑞安新天地行政總裁張斌，向包括第一財經(jīng)在內(nèi)的多家媒體介紹，這是瑞安新天地旗下Urban retreat城市微度假概念下的首個作品，而當前的開業(yè)只是個開始，“團隊謀劃的是未來20年應該怎么做，一年一年應該怎么調(diào)整”。

專注于城市更新項目的瑞安房地產(chǎn)，許多項目開發(fā)周期超過了20年，例如虹口區(qū)的瑞虹項目已有25周年，黃浦區(qū)的上海新天地項目也已持續(xù)發(fā)展了21年。

超長的開發(fā)周期，疊加早年100%自持項目，曾讓瑞安背上沉重的負債包袱。2015年時，瑞安房地產(chǎn)的凈資產(chǎn)負債率達到了81%的歷史高位。

重回一線的瑞安房地產(chǎn)掌門人羅康瑞在2015年股東大會上坦言，瑞安的致命傷是資產(chǎn)重、周轉(zhuǎn)慢。正是自2015年起，瑞安房地產(chǎn)開始出讓部分非核心資產(chǎn)、成立投資基金、開啟輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，以減輕資金壓力，推進降杠桿。張斌也是在2015年加入了瑞安執(zhí)委會。

不過，瑞安房地產(chǎn)的輕資產(chǎn)是以股權(quán)合作的模式為主，而不是業(yè)內(nèi)較多存在的收取服務費的形式。據(jù)張斌介紹，瑞安的合作方包括保險公司、國資平臺等，合作規(guī)模達320億元，瑞安方面持股比例從20%-51%不等，項目由瑞安操盤。

其中，瑞安在2022年底拿下的武漢武昌灣項目，即是與當?shù)貒Y武漢城建集團聯(lián)合獲取，分別持有50%股權(quán)；位于上海黃浦區(qū)的太平洋新天地由三方持股，太平洋保險、瑞安、永業(yè)集團分別持股70%、25%、5%。

歷經(jīng)多年運作，瑞安房地產(chǎn)實現(xiàn)了杠桿的大幅壓降。截至2022年末，瑞安房地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率保持在45%的水平，在手現(xiàn)金超133億元。

瑞安房地產(chǎn)的融資渠道還在不斷開拓中。4月27日，瑞安房地產(chǎn)發(fā)行了一筆規(guī)模超44億元的CMBS，名為“瑞安房地產(chǎn)-虹橋天地綠色資產(chǎn)支持專項計劃”，將由位于上海虹橋地區(qū)的虹橋天地作為目標項目，是國內(nèi)首單交通樞紐配套商業(yè)綜合體CMBS，發(fā)行票面利率為3.9%，擬將所得款項凈額用于償還集團現(xiàn)有債務以及用作一般營運資金。

值得一提的是，瑞安房地產(chǎn)曾拋出分拆瑞安新天地上市的計劃，兩度皆擱淺。但瑞安并未放棄上市計劃。“我們不是為現(xiàn)金流上市的。”張斌表示，商業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)是兩個不同的板塊，面對的投資人亦是兩類人群，分拆上市是為了實現(xiàn)價值最大化。“現(xiàn)在市場狀況相對不好，我們會等待合適時機。”

這樣的資金狀況也讓瑞安房地產(chǎn)在項目開拓方面保持著較高的活躍度。據(jù)透露，Urban retreat產(chǎn)品線下，除了蟠龍?zhí)斓睾徒谀孟碌拈h行區(qū)浦江鎮(zhèn)召稼樓“城中村”改造項目外，還有數(shù)個儲備項目；2021年底，瑞安還獲取的120萬方武昌灣項目、去年12月在上海楊浦拿下的平陽路地塊等。

“我們會在最近幾年加大投入。”在張斌看來，在行業(yè)中的部分企業(yè)還在考慮生存的時點，對瑞安來說是個很好的發(fā)展時機，未來會增加投資力度。

與此同時，張斌提及還在跟蹤部分現(xiàn)金流出問題的開發(fā)商的一些資產(chǎn)，“大概有二三十個項目都在嘗試跟進”。

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