這幾天，有關(guān)樓市的重磅消息，無(wú)疑是深圳的安居房和人才房要退出歷史舞臺(tái)了。

就在4月6日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了《深圳市地價(jià)測(cè)試規(guī)則（修訂征求意見(jiàn)稿）》意見(jiàn)的通告。意見(jiàn)稿里明確指出：

(相關(guān)資料圖)

目前，市住房建設(shè)局正在牽頭制定我市保障性住房相關(guān)政策，取消了原來(lái)的安居型商品房、人才住房等住房類型，新增了保障性租賃住房（細(xì)分為政府組織配租和社會(huì)主體出租兩種類型）、共有產(chǎn)權(quán)住房等住房類型，同時(shí)對(duì)保障性住房的租金、售價(jià)水平進(jìn)行了調(diào)整。

這意味著深圳的安居房和人才房或?qū)⒄降耐顺鰵v史舞臺(tái)，而未來(lái)供應(yīng)更多的將是公租房和共有產(chǎn)權(quán)房。

保障房作為房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的重要制度之一，作為住房供求緊張的深圳一直在探索著，但這些年的實(shí)踐下來(lái)，發(fā)現(xiàn)還是不合時(shí)宜。這究竟是為何？

在深圳推出“6折”出售人才房的時(shí)候，市場(chǎng)一片歡呼，以為深圳在保障房制度上又邁出了重要的一步。可是誰(shuí)又會(huì)想到，最終會(huì)以不少人“棄購(gòu)”而收?qǐng)觥?jù)初步統(tǒng)計(jì)，深圳共推出11個(gè)人才房項(xiàng)目，共8510套，認(rèn)購(gòu)倒是熱鬧非凡，但是最終卻有不少人選擇棄購(gòu)，導(dǎo)致最終的整體去化率僅僅為23.5%。

這究竟是為何？

房子位置偏僻；限制太多‘’鎖定期太長(zhǎng)、缺乏流動(dòng)性；得房率比較低等。這些問(wèn)題都是真真切切存在的，但我認(rèn)為還有一個(gè)更重要的原因是，大家對(duì)未來(lái)看不清，誰(shuí)知道10年后房?jī)r(jià)會(huì)變成怎樣，會(huì)不會(huì)沒(méi)怎漲，甚至比現(xiàn)在還低？

在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，也難免購(gòu)房者會(huì)有這樣的擔(dān)憂。

買了人才房后，限制比較多，不允許出租，10年不允許出售，這使得房子的未來(lái)價(jià)值存在很大的不確定性。同時(shí)幾百萬(wàn)砸下去就被鎖定了，10年后即便能賣出去，還不知道屆時(shí)賣出去的價(jià)格能夠覆蓋自己的付出的成本（包括投入幾百萬(wàn)的機(jī)會(huì)成本）。

這時(shí)候有人肯定會(huì)說(shuō)，所謂人才房，本就不應(yīng)該不能有交易屬性，就應(yīng)該只能用來(lái)自己居住。這個(gè)說(shuō)法也對(duì)，但是似乎又有點(diǎn)不對(duì)勁。

既然是用來(lái)住的，何必要花幾百萬(wàn)砸下去，買一個(gè)位置偏僻、通勤時(shí)間要以小時(shí)計(jì)的地方？自己租房住不香？住公租房不香？深圳的租房成本本來(lái)就不高，而且自己租房的選擇空間非常大，租個(gè)離自己公司近的房子不是大大提高自己居住舒適度和幸福感。這里也不用跟我抬杠，買得起人才房的人，自然租房住不在話下。

有人會(huì)買人才房，終歸還是看上10年后的房子升值帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)，不然會(huì)去干這種事情，畢竟大家都是會(huì)算賬的。而現(xiàn)在的情況是，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的預(yù)期不太明朗，房?jī)r(jià)似乎也很難再繼續(xù)有較大幅度的上漲了。既然如此，那么“棄購(gòu)”人才房也是理性之選擇了。

有人又會(huì)問(wèn)，那為何不在市區(qū)建設(shè)人才房？這個(gè)問(wèn)題，大家去深圳市區(qū)逛逛就知道，市區(qū)目前幾乎沒(méi)有可用的增量用地，新房子都是靠拆遷舊小區(qū)、城中村騰出來(lái)的土地建起來(lái)的。大家都知道，拆遷成本是十分高昂的，拿來(lái)建設(shè)人才房或是安居房（除了目前要求配建的比例），再雄厚的財(cái)政家底估計(jì)也難以維持長(zhǎng)久。

而公租房對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，可用來(lái)建設(shè)和改造的土地、房子比較多，且以低于市場(chǎng)租金的形式租給了個(gè)人和家庭，讓老百姓實(shí)實(shí)在在的受益，這或許將會(huì)成為未來(lái)保障房供應(yīng)的主流方式吧。

人才房和安居房的退出，公租房的崛起，對(duì)樓市未來(lái)的走勢(shì)影響會(huì)比較深遠(yuǎn)的。一方面意味著保障房制度的不斷完善，住房供應(yīng)“雙軌制”也會(huì)越來(lái)越成熟；另一方面對(duì)于一線城市和二線城市的商品房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也算是利好，畢竟十年后市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力減少了不少。

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