3月29日的徐州市土拍中，保利發(fā)展以18.67億元的價格競得了云龍湖畔的二毛廠地塊，這是其自三月下旬以來摘下的第5宗地。據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，今年一季度，該公司以約92億元的價格摘地6宗，其中有3宗溢價超14%。

擴土意愿強烈。

(資料圖片僅供參考)

這樣的投資力度遠超其他同行。在中指院的一季度拿地排行榜中，保利發(fā)展權(quán)益拿地金額位居行業(yè)第二，僅次于華潤置地。

4月4日，該公司召開2022年網(wǎng)上業(yè)績說明會，對于《國際金融報》記者問及的2023年投資節(jié)奏以及布局，財務(wù)總監(jiān)王一夫表示，公司堅持核心區(qū)域聚焦戰(zhàn)略，重點投資基本面較好的城市，同時關(guān)注其他城市土地市場的結(jié)構(gòu)性機會；節(jié)奏上，公司儲備好充裕資金，根據(jù)市場形勢變化隨時調(diào)整拿地策略。

總經(jīng)理周東利也表示，雖然如今一線高能級城市競爭激烈，但公司資金儲備充裕，總部調(diào)配資金能力強，可以同時參與多個城市、多個項目的競拍，“公司也是優(yōu)質(zhì)的項目合作對象，增加了參與熱點項目的機會”。

年報信息顯示，2023年，保利發(fā)展計劃用于房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)直接投資的額度為3510億元，計劃新開工面積2000萬平方米，計劃竣工面積4450萬平方米。

董事長劉平強調(diào)，公司投資及開竣工計劃主要基于對市場形勢判斷，以及在手可售資源的綜合平衡，也將結(jié)合市場環(huán)境及時進行動態(tài)調(diào)整。

記者注意到，這一投資額度較2022年計劃的3650億元有所下調(diào)。去年全年，該公司新增了91個項目，對應(yīng)總地價1613億元，其中重點布局的38城拓展金額占比98%，新增住宅貨量占比為93%，拓展容積率面積1054萬平方米。

王一夫稱，保利發(fā)展去年新拓項目的平均樓面地價約為1.5萬元/平方米，若按地價計算，權(quán)益比約為67%，按面積計算的權(quán)益比則約為71%。

銷售表現(xiàn)來看，2022年，保利發(fā)展旗下多地項目降價促銷，最終實現(xiàn)簽約銷售金額4573.01億元，同比下降14.51%，行業(yè)排名提升兩個位次至第二名；對應(yīng)銷售面積同比下滑17.55%至2747.95萬平方米。其中重點布局的38城銷售貢獻為86%，同比提升8個百分點；珠三角、長三角的銷售貢獻度同比提升3個百分點至56%。

進入2023年，該公司的行業(yè)排名進一步提升，連續(xù)三個月蟬聯(lián)桂冠，登頂行業(yè)第一。以目前的情況看，其完成了去年提出的“爭三進一”目標。

劉平?jīng)]有過多談?wù)?023年的經(jīng)營目標，他用“不斷做強做大自身”八個字簡要概括了發(fā)展方向，不過對于今年的行業(yè)走勢，他依然謹慎樂觀。

受宏觀政策優(yōu)化、購房者預(yù)期邊際改善、積壓需求集中釋放等多重作用，一季度房地產(chǎn)銷售市場出現(xiàn)回暖，累計成交同比上漲21%，百強房企累計業(yè)績同比轉(zhuǎn)正，同比增長3.1%。

不過在劉平看來，市場復(fù)蘇情況仍需進一步觀察，“行業(yè)正處在由‘規(guī)模擴張’轉(zhuǎn)向‘高質(zhì)量發(fā)展’的關(guān)鍵時期”。

周東利亦指出，雖然市場在修復(fù)，但城市分化特征延續(xù)，經(jīng)濟基礎(chǔ)好、人口凈流入的核心城市恢復(fù)速度更快、程度更好，而三四線城市依然處于弱勢，“2023年以來依然呈現(xiàn)出這樣的特點”。

2022年，保利發(fā)展實現(xiàn)營收2810.17億元，同比下降1.37%，其中來自房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)的收入約為2565.78億元，較上年減少1.61%，該業(yè)務(wù)的毛利率則同比減少5.34個百分點至21.79%。

若分區(qū)域來看，報告期內(nèi)，保利發(fā)展32.22%的收入來自華南片區(qū)，華東片區(qū)的收入占比為23.92%，此外華北、中部、西部地區(qū)的收入占比皆超10%，但這些區(qū)域的毛利率均出現(xiàn)不同程度下滑。

具體來看，除海外片區(qū)外，公司華南、華東、華北、中部、西部、華北六個片區(qū)的毛利率均有下降，其中降幅最高的為東北片區(qū)，毛利率同比減少9.45個百分點至22.84%；華北片區(qū)則同比下滑了8.22個百分點，為20.97%；業(yè)績貢獻度最高的華南片區(qū)毛利率也下滑了3.56個百分點。

這也拉低了公司的綜合毛利率水平。根據(jù)年報數(shù)據(jù)，2022年，保利發(fā)展實現(xiàn)歸母凈利潤183.47億元，同比下滑33.01%，綜合毛利率同比下降4.79個百分點至22.01%，為近年來的新低；投資收益為42.01億元，同比下降32.36%。

保利發(fā)展將上述指標的下滑歸咎為結(jié)轉(zhuǎn)項目的結(jié)構(gòu)變化，其稱前期低利潤項目成為報告期內(nèi)的結(jié)轉(zhuǎn)主力，故導(dǎo)致毛利率水平、投資收益規(guī)模下降。

公司在年報中也強調(diào)，為應(yīng)對行業(yè)利潤率普遍下行，保利發(fā)展通過實施共享中心集約管理等措施壓降成本支出，同時加強各項費用管控，管理費用率下降0.22個百分點，部分降低了利潤率下行的影響。

融資方面，其2022年累計發(fā)行公司債113億元、中期票據(jù)150億元，合計規(guī)模同比增長40.72%。截至報告期末，公司有息負債規(guī)模為3813億元，綜合融資成本約3.92%，較去年末下降0.54個百分點。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，該公司擁有貨幣資金1765.37億元，短期借款約11.97億元，一年內(nèi)到期的非流動負債約799.47億元，現(xiàn)金短債比1.57倍。

記者 吳典

編輯 左宇

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