到底什么是抵押貸？與房貸有什么區(qū)別呢?

(資料圖片)

房貸：銀行專門為居民買房而設(shè)的一種貸款產(chǎn)品，屬于消費(fèi)貸的其中一種（消費(fèi)貸即“消費(fèi)者貸款”）。

如果不是因?yàn)檎哂幸螅灰蟹慨a(chǎn)作為抵押物，銀行對(duì)貸款人是否有足夠的償還能力，其實(shí)不是那么看重的。對(duì)于銀行而言，房貸既穩(wěn)定又安全，利息收入又高，是企業(yè)貸款難以媲美的。

抵押貸：同樣屬于消費(fèi)貸的一種。要求貸款人提供抵押品作為貸款擔(dān)保，以保證貸款的到期償還。抵押品一般為如有價(jià)證券、票據(jù)、股票、房地產(chǎn)等。

區(qū)別也比較明顯：抵押貸主要是服務(wù)于企業(yè)，房貸則大部分服務(wù)于居民。也就是說(shuō)辦理抵押貸款，貸款主體必須是法人主體。（得用公司主體貸款）

無(wú)論是房貸還是抵押貸，其實(shí)都是在共用一個(gè)相同的貸款利率。

最新的貸款LPR利率：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。

以貸款100萬(wàn)為例：

同樣的貸款額度，使用3.7%利率和4.3%的利率，月供的利息是有差別，不過(guò)好像相差的也不算太大。

可是，由于每個(gè)貸款人的情況也不一樣、貸款的時(shí)期也不盡相同，特別是早幾年的貸款都有利率上浮的情況出現(xiàn)。往年上浮后的利率都在5.8%~6.1%之間。

如果當(dāng)利率是5.8%時(shí)，對(duì)應(yīng)的利息就是4833.33；6.1%時(shí)，對(duì)應(yīng)的利息就是5083.33。

那差別可就相當(dāng)之大了！

抵押貸還可以控制杠桿

抵押貸里有這樣一個(gè)產(chǎn)品，叫做經(jīng)營(yíng)性抵押貸款

貸款人可以將房子作為貸款擔(dān)保物，向銀行申請(qǐng)最長(zhǎng)25年期的貸款。

因?yàn)槭瞧髽I(yè)經(jīng)營(yíng)性貸款。所以，為了便于企業(yè)的資金最大化利用，銀行可以向貸款人提供先息后本的便利條件。就是可以每月只還利息，到期時(shí)一次性返還本金。

這樣再對(duì)比起每月的還款金額，差別可就巨大了！

每月只需要返還3700的利息，和右邊等額本息的供樓對(duì)比，幾乎減少了一倍的月供；如果再對(duì)比等額本金，供樓縮水兩倍多！

供樓實(shí)在不要太輕松。

如果這時(shí)候，房子還附帶有租約的話，分分鐘收到的房租減去每月要償還的利息，還有現(xiàn)金收入呢。

銀行還會(huì)告訴你，抵押貸是可以重置的！

就是在貸款期到期后，可以重新申請(qǐng)，然后再循環(huán)使用。

豈不是還利息就行，一直不用還本金？

對(duì)！理論上確實(shí)是如此。

是不是瞬間有種“心動(dòng)不如行動(dòng)，行動(dòng)才能實(shí)現(xiàn)心動(dòng)”的感覺(jué)？

可是，當(dāng)你準(zhǔn)備付出行動(dòng)時(shí)，你又開(kāi)始遇到了各種各樣的問(wèn)題。

例如：為什么我去銀行貸款，跑了多次銀行說(shuō)我資質(zhì)不好，后面中介幫忙只需要去一次就貸款下來(lái)了？自己去做貸款做不下來(lái)。找中介為什么就能做下來(lái)？是不是因?yàn)殂y行要故意引入第三方而設(shè)置的障礙？

其實(shí)安排抵押貸并不復(fù)雜，辦理流程是這樣的。

以深圳辦理抵押貸的流程為例：

找銀行提供房產(chǎn)申請(qǐng)貸款，銀行一般在七個(gè)工作日左右，出具貸款承諾函；

2. 將房子原來(lái)的貸款結(jié)清，解除原來(lái)的抵押登記；

3. 取回紅本，與這家新的貸款銀行辦理房產(chǎn)抵押；

4. 銀行放款，流程完成

是不是很簡(jiǎn)單？

這就是銀行對(duì)抵押貸標(biāo)準(zhǔn)單的操作流程。

是的。銀行對(duì)抵押貸的單子分為標(biāo)單與非標(biāo)單。

標(biāo)單就是符合銀行常規(guī)審批標(biāo)準(zhǔn)的單子，一般自己就可以常規(guī)辦理，根本不需要什么貸款中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。也可以說(shuō)，一般使用貸款中介服務(wù)的抵押貸的單子，基本都是屬于銀行的非標(biāo)準(zhǔn)的單子。

現(xiàn)在銀監(jiān)會(huì)的風(fēng)險(xiǎn)提示文件，就是在說(shuō)非標(biāo)單那一類單子。

接下來(lái)，我們主要來(lái)講講非標(biāo)單的問(wèn)題。

如果說(shuō)標(biāo)單是企業(yè)做生意而常規(guī)需要辦理的業(yè)務(wù)，那房貸轉(zhuǎn)企業(yè)貸的這種非標(biāo)單又是怎么會(huì)產(chǎn)生的呢？

當(dāng)然是因?yàn)榉抠J的條件，不如企業(yè)抵押貸吸引，而且企業(yè)貸可以利用杠桿嘛。

但其實(shí)這些只是彼之蜜糖，汝之砒霜而已！

對(duì)于個(gè)人房貸轉(zhuǎn)企業(yè)貸的風(fēng)險(xiǎn)是挺大的，當(dāng)你開(kāi)始嘗試時(shí)，可能已經(jīng)開(kāi)始踏進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)的邊緣。

風(fēng)險(xiǎn)一

貸款主體：一般的個(gè)人都沒(méi)有正常經(jīng)營(yíng)中的企業(yè)，即使有也沒(méi)有足夠的企業(yè)經(jīng)營(yíng)流水。這時(shí)候，可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓的路徑，交易回來(lái)一家企業(yè)，可是這種企業(yè)的經(jīng)營(yíng)流水通常都不達(dá)標(biāo)。

如果要達(dá)到銀行的貸款要求，提供貸款服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)可以提供“包裝”服務(wù)。當(dāng)然，中介公司會(huì)與你簽委托合同，“包裝”的事他們來(lái)，出了問(wèn)題你自己擔(dān)。

購(gòu)買企業(yè)的成本一般在3000-5000元左右，這還不包括往后的企業(yè)做賬維護(hù)，及委托“包裝”的費(fèi)用，而最核心問(wèn)題是“造假”了！

風(fēng)險(xiǎn)二

不管是房貸轉(zhuǎn)抵押貸時(shí)，還是完成抵押貸后的一個(gè)特定時(shí)間內(nèi)，是必須全額還清所有本金的。（在深圳哪怕銀行審批了10年25年期的抵押貸，只償還利息那種，都需要每年重置一次）

如果自己沒(méi)有全額資金，就必須借助第三方的資金過(guò)橋才能達(dá)到目的。

過(guò)橋資金的市場(chǎng)報(bào)價(jià)在每天0.06%-0.08%之間，即月息1.8%-2.4%，年息21.6%-28.8%。從還款到解除抵押，再重新抵押登記到再放款，快則10-15天，慢則30-45天。這還不包括有可能會(huì)出現(xiàn)不可抗力的時(shí)間問(wèn)題。

總之，每一天都在花錢！

而且，每年得這樣花一回。

風(fēng)險(xiǎn)三

銀行抽貸：經(jīng)營(yíng)貸指明僅用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)，由于存在貸款資料“造假”的問(wèn)題，貸款人所貸得的款項(xiàng)，大部分都用于償還過(guò)橋資金，其實(shí)還是用于房貸。

銀行只要通過(guò)穿透就能輕松發(fā)現(xiàn)貸款資金未按照合同約定使用，從而判定為貸款人騙取貸款的違約責(zé)任，被要求立即返還貸款。

這時(shí)想重新申請(qǐng)房貸已經(jīng)不可能了。

不管是借了過(guò)橋資金未還，還是無(wú)法立即返還貸款，都可能導(dǎo)致房產(chǎn)被司法拍賣的結(jié)果。

總結(jié)一下

看起來(lái)很吸引的資金利用優(yōu)勢(shì)，其實(shí)隱性成本也一點(diǎn)不低，算上每年重置的資金成本、企業(yè)維護(hù)費(fèi)用及相關(guān)中介服務(wù)費(fèi)，其實(shí)一點(diǎn)也不比房貸的利息成本低；

通過(guò)制造虛假材料獲取的貸款，就猶如長(zhǎng)期背著一個(gè)“炸彈”，還真不知道什么時(shí)候會(huì)爆；

本來(lái)以為可以取得資金杠桿，卻有可能到頭一場(chǎng)空，分分鐘房產(chǎn)也就這樣送上司法拍賣的平臺(tái)。

所以，房貸轉(zhuǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸或許還真不適合你。

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