明天（3月17日），南京將迎來(lái)2023年度首場(chǎng)土拍！共13幅地，用地面積約44.88公頃，起拍總價(jià)166.221億元，其中宅地有11幅，涉及河西南、大校場(chǎng)、雨核等多個(gè)熱門(mén)板塊。

花落誰(shuí)家猶未可知！但，就在今天，土拍報(bào)名房企名單流出，招保萬(wàn)金齊亮相，從此已經(jīng)能大致看出南京樓市今年走向，貓姐馬上就來(lái)為大家分析一波，稍后一起來(lái)看！

01.

(資料圖片僅供參考)

南京土拍明顯回暖，

招保萬(wàn)金海潤(rùn)六大央企全部下場(chǎng)！

來(lái)源：房產(chǎn)南京

從流出名單來(lái)看，本次土拍主要有三類(lèi)房企進(jìn)場(chǎng)，第一類(lèi)是央企系列，如招商、保利、萬(wàn)科、金地；第二類(lèi)是地方國(guó)企，如廈門(mén)國(guó)貿(mào)、廈門(mén)建發(fā)、淮安水利等；第三類(lèi)是本地城投，如棲霞建設(shè)、奧體建設(shè)、頤居等；當(dāng)然偶爾還間隔一些民企開(kāi)發(fā)商，如偉星、龍湖。

從這次報(bào)名意向來(lái)看，南京土拍明顯回暖，一方面是像河西南這種頂級(jí)熱點(diǎn)片區(qū)，去年都是頤居、奧體建設(shè)等地方城投托底，而現(xiàn)在招保萬(wàn)金都下場(chǎng)了，信號(hào)意義完全不同！

另一方面，據(jù)業(yè)內(nèi)消息，多幅土地報(bào)名超熱，有十幾二十家房企有意向，比如河西南濱江G03，報(bào)名房企21家，數(shù)量居榜首；雨核G05，報(bào)名房企18家，緊追河西南地塊之后；接著就是小行G06，報(bào)名房企也多達(dá)13家……南京土拍市場(chǎng)回暖明顯，預(yù)計(jì)這次會(huì)有地塊觸頂搖號(hào)！

02.

大膽預(yù)測(cè)：

今年年底，房?jī)r(jià)將真正回暖！

稍微算下上市周期，按照一般的節(jié)奏，開(kāi)發(fā)商拿地后最快6個(gè)月、最慢9個(gè)月，估計(jì)在10-11月上市！

如果這次土拍有觸頂搖號(hào)地塊，有成交價(jià)較高的地塊，有地價(jià)上升的地塊，明顯成本增加，我們大膽預(yù)測(cè)：到年底10-11月，房?jī)r(jià)將真正迎來(lái)回暖！

03.

全市新房銷(xiāo)量驟跌，

南京房?jī)r(jià)3-10月將橫盤(pán)！

為什么我們預(yù)測(cè)10-11月房?jī)r(jià)才真正回暖呢？

其實(shí)這和市場(chǎng)現(xiàn)狀脫不了關(guān)系，2月開(kāi)工以來(lái)，南京幾乎所有樓盤(pán)都是銷(xiāo)量大漲，各家捷報(bào)頻傳，以江核為例，青奧四小龍2月賣(mài)出300多套房……但還沒(méi)高興多久，3月第一周銷(xiāo)量慘跌，江核跌掉60-70%；南京其他區(qū)域來(lái)訪量、成交量也是驟減，預(yù)計(jì)全市得跌掉個(gè)30-50%。

背后兩個(gè)原因：①部分熱點(diǎn)地區(qū)優(yōu)惠回收過(guò)猛，江核預(yù)計(jì)回收優(yōu)惠5-8個(gè)點(diǎn)，導(dǎo)致購(gòu)房人不再購(gòu)買(mǎi)；②多行業(yè)復(fù)蘇還需時(shí)日，老百姓目前收入難以支撐全面回暖的行情。

而其他行業(yè)，比如外貿(mào)形勢(shì)較冷，收入不甚理想；餐飲和旅游有所恢復(fù)，但顯然回到正常水準(zhǔn)還需時(shí)日，其他大部分行業(yè)也是如此，都需要復(fù)蘇期。（道理也很簡(jiǎn)單，行業(yè)沒(méi)錢(qián)，購(gòu)房人則沒(méi)錢(qián)，如此怎敢大膽買(mǎi)房呢？）

小結(jié)下，居民收入回升到買(mǎi)房無(wú)憂水平，還需要時(shí)間，所以我們大膽預(yù)計(jì)在年底這樣能有望反彈。

同時(shí)，樓市主力招保萬(wàn)金一面回收優(yōu)惠、不在乎房?jī)r(jià)銷(xiāo)量大跌，一面又敢于進(jìn)場(chǎng)拿地，只能有兩點(diǎn)原因：①篤定房?jī)r(jià)能維持不虧本水平，且見(jiàn)市場(chǎng)回暖不愿虧本賣(mài)房；②他們?cè)诓粵_銷(xiāo)量、不回流資金情況下，居然還有錢(qián)拿地，證明他們已取得銀行系金融支持，撐到年底基本沒(méi)問(wèn)題。

說(shuō)白了，現(xiàn)在你不買(mǎi)房，他們也不著急。

綜合來(lái)看，我們預(yù)計(jì)南京房?jī)r(jià)在3-10月將橫盤(pán)，后續(xù)隨著各行各業(yè)收入穩(wěn)步回升，銷(xiāo)量將緩慢上漲。但要等到量?jī)r(jià)齊漲，最起碼到10月，新地上市房?jī)r(jià)上升、大家收入也回來(lái)了，才能有此景象。

此外，我們也注意到，這次土拍熱點(diǎn)主要集中在河西南、雨核、小行三幅地上，南京各片區(qū)熱度不一，比如江心洲仍無(wú)人報(bào)名，或奧體建設(shè)、頤居托底，專(zhuān)業(yè)級(jí)開(kāi)發(fā)商不看好，就說(shuō)明沒(méi)到火候，我們建議大家緩進(jìn)。

具體情況具體分析，我們將根據(jù)明日的土拍結(jié)果，給大家出個(gè)更明確、更明晰的分析，敬請(qǐng)期待！

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