封面圖 |《嘿，老頭！》劇照

01

問(wèn)：

(資料圖片僅供參考)

近日，廣西南寧中信銀行將住房按揭貸款年齡期限延長(zhǎng)至80歲的消息引發(fā)關(guān)注。隨后，北京、杭州、成都等各地銀行也相繼出臺(tái)了調(diào)整購(gòu)房貸款年齡上限的政策。

全國(guó)各地銀行延長(zhǎng)房貸年齡期限，能刺激購(gòu)房需求嗎？可能會(huì)遇到哪些問(wèn)題？

馮叔：

我也注意到一些地方銀行或者一些商業(yè)銀行最近出臺(tái)了調(diào)整購(gòu)房貸款年齡上限的政策。

我覺(jué)得這個(gè)政策主要有兩方面的效果。

一方面是擴(kuò)大了房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的需求。比如說(shuō)，我今年64 歲，按照以前的銀行政策，我現(xiàn)在不能貸款買(mǎi)房，銀行不會(huì)給我辦按揭。現(xiàn)在地方銀行出臺(tái)了這個(gè)政策，那我就可以貸款買(mǎi)房了，甚至還可以貸10年甚至15年。所以，這個(gè)政策一定擴(kuò)大了房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)需求。

另一方面，我覺(jué)得這個(gè)政策可能會(huì)緩解一些年輕人的供房壓力。比如說(shuō)，他可以把60歲以上的老人拉來(lái)一起還房貸。這樣的話(huà)，年輕人的房貸壓力會(huì)緩解，銀行的壞賬率也會(huì)減少。我覺(jué)得這也是銀行出臺(tái)這個(gè)政策的原因。

總之，這些政策，一方面能夠刺激購(gòu)房需求，銀行的商業(yè)貸款能放得出去。另一方面，又降低了銀行存量貸款的壞賬比例。從這兩方面來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得銀行出臺(tái)這樣一個(gè)政策是有道理的，而且會(huì)有一定的效果。

02

問(wèn)：

前一段時(shí)間召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確提出，有條件的省份可以進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的省份，必須要把資金監(jiān)管責(zé)任落實(shí)到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。緊接著，河南、安徽、山東等地召開(kāi)會(huì)議提出，將進(jìn)一步推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)。

多地推行現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)，釋放了什么信號(hào)？現(xiàn)房銷(xiāo)售就能解決爛尾樓難題？

馮叔：

我覺(jué)得一個(gè)政策的出臺(tái)動(dòng)機(jī)總是好的。但為什么有時(shí)候結(jié)果未必達(dá)到預(yù)期？

就拿現(xiàn)房銷(xiāo)售這件事來(lái)說(shuō)，政策出臺(tái)的動(dòng)機(jī)肯定是好的，為了減少爛尾樓，對(duì)買(mǎi)房人負(fù)責(zé)，等等，所以要試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，這都沒(méi)有毛病。

但現(xiàn)房銷(xiāo)售這個(gè)事，不是今天才有的。事實(shí)上，十幾年前，建設(shè)部就發(fā)過(guò)一些文件，比如，封頂了才算現(xiàn)房，封頂了才可以賣(mài)樓，等等。

所以我覺(jué)得，現(xiàn)房銷(xiāo)售和爛尾樓這兩件事情并不是百分之百直接對(duì)應(yīng)的。

比如說(shuō)，爛尾樓有兩種爛法。現(xiàn)在出臺(tái)的政策只是保證在工程建筑上不爛尾，也就是客戶(hù)買(mǎi)房的時(shí)候，這個(gè)房是能住的。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，現(xiàn)房銷(xiāo)售保交樓不爛尾，這是對(duì)的。

但還有一種爛尾。比如說(shuō)，我們采取了現(xiàn)房銷(xiāo)售，企業(yè)拿完地，蓋完房之后才能賣(mài)，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力比較大。但很多企業(yè)都沒(méi)有這個(gè)資金能力，特別是一些民營(yíng)地產(chǎn)商，那么他們就不買(mǎi)地了。因?yàn)橘I(mǎi)地必須做現(xiàn)房，他們沒(méi)有資金能力就主動(dòng)退出了。

這樣的話(huà)，整個(gè)住宅市場(chǎng)的供應(yīng)量就會(huì)減少。市場(chǎng)供應(yīng)量減少以后，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲。房?jī)r(jià)上漲了，對(duì)購(gòu)房者一樣有困擾。

另外，現(xiàn)房銷(xiāo)售把民營(yíng)房企擠出去了，剩下的都是國(guó)企。但由于房?jī)r(jià)上漲，購(gòu)房人可能變少，那又會(huì)出現(xiàn)另一種爛尾——房子蓋好了，賣(mài)不出去，就成剩樓了。

剩樓算不算一種爛尾？比如一棟樓有100戶(hù)，結(jié)果賣(mài)出去50戶(hù)，還有50戶(hù)，長(zhǎng)期空著，算不算爛尾？這個(gè)資金成本最后基本上都是國(guó)企和地方政府承擔(dān)了。這樣的話(huà)，房地產(chǎn)市場(chǎng)到底會(huì)怎么樣？

事實(shí)上，要想解決爛尾樓，最好的辦法就是我之前講過(guò)的一套標(biāo)準(zhǔn)的市場(chǎng)解決方法：主要是由信托、銀行和建筑經(jīng)理公司作為第三方在工程營(yíng)建過(guò)程中起到資金監(jiān)管的作用。

第一，信托與傳統(tǒng)的預(yù)售屋履約保證機(jī)制結(jié)合起來(lái)，形成預(yù)售屋產(chǎn)權(quán)信托和預(yù)售屋價(jià)金信托兩種交易模式。基于信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性原則，在不動(dòng)產(chǎn)清理處分環(huán)節(jié)，不受其他債權(quán)干預(yù)。

第二，建筑經(jīng)理公司可以接受銀行委托，對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行審計(jì)評(píng)估，比如開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)計(jì)劃、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃、建設(shè)計(jì)劃，以及征信調(diào)查等。

第三，購(gòu)房者的期款依照雙方簽署的履約保證書(shū)交由建筑經(jīng)理公司來(lái)發(fā)放，銀行根據(jù)建筑經(jīng)理公司的進(jìn)度報(bào)告來(lái)審批工程款的發(fā)放。

總之，獨(dú)立第三方就可以用商業(yè)方法解決預(yù)售資金監(jiān)管問(wèn)題。比如說(shuō)之前，住建委把所有的銷(xiāo)售資金放在他那兒，這是最簡(jiǎn)單粗暴的辦法，但這個(gè)辦法又會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，無(wú)法保證交樓。

所以，我覺(jué)得現(xiàn)房銷(xiāo)售這個(gè)政策單一看是合理的，動(dòng)機(jī)是好的。但政策實(shí)施以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的效果和對(duì)政府的負(fù)擔(dān)，以及客戶(hù)的滿(mǎn)意度方面來(lái)看，我覺(jué)得政策可能達(dá)不到出臺(tái)的初衷，還有可能會(huì)引起更多連鎖困難。

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