《財經(jīng)》新媒體 宋金煜/文 潘西/編輯

近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022全國商品房銷售額為13.3萬億元，重回2017年水平，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降10%，為1998年來首降。不過，在“金融16條”“三支箭”以及各地因城施策不斷推進下，12月單月多項數(shù)據(jù)有所好轉(zhuǎn)，降幅出現(xiàn)收窄。

面對行業(yè)調(diào)整期的機遇和挑戰(zhàn)，碧桂園、綠城等房企管理層在新年致辭中提及，在政策和新需求驅(qū)動下，相信行業(yè)終將回歸平穩(wěn)健康發(fā)展的軌道，并提出了滿足改善需求、提升保交付品質(zhì)、發(fā)力綠色建筑等新年目標。

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在業(yè)內(nèi)人士看來，隨著政策效力的持續(xù)釋放，2023年房地產(chǎn)行業(yè)將朝著新發(fā)展模式方向推進，并將重新轉(zhuǎn)為經(jīng)濟增長的穩(wěn)定因素，房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期有望迎來新的轉(zhuǎn)機。

多項指標回落告別高增長地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整期

去年，樓市告別了多年以來的高增長，房地產(chǎn)行業(yè)進入了調(diào)整周期。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，去年全國商品房銷售額為13.3萬億元，而上年為18.19萬億。同時，去年房企土地購置面積1.0052億平方米，而上年為2.16億平方米。

受商品房銷售額回落、土地交易規(guī)?？s水等影響，去年房地產(chǎn)開發(fā)投資以及新開工和竣工面積、企業(yè)到位資金等多項指標同比均有下降，其中開發(fā)投資下降10%為1998年來首降。

值得一提的是，在“金融16條”“三支箭”以及各地因城施策不斷推進下，12月多項數(shù)據(jù)有所好轉(zhuǎn)。去年12月單月全國商品房銷售金額同比表現(xiàn)好于上月，降幅收窄了4.6個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比降幅也收窄7.7個百分點，收窄幅度為近三個月來最高。

對此，上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示，通常銷售速度放慢后，以價換量是房企回籠資金常用的手段，疊加去年部分房企存流動性壓力，以及經(jīng)濟和人口因素對樓市影響，房價出現(xiàn)走低。去年12月房價跌幅已在收窄，尤其一線城市開始止跌，得益于各地穩(wěn)房價的工作，也有助于改善市場信心。

“目前，政策在供需兩端同步發(fā)力，供給端包括金融16條、三支箭以及四項行動均是讓融資合理回歸，改善房企資金鏈；需求端則是通過降利率和首付以及取消限購、限售等舉措鼓勵剛需和改善加速入市。” 廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，未來市場走勢，既需要看政策力度，也需要看居民就業(yè)、收入、預期的修復態(tài)勢，以及房企保交付和轉(zhuǎn)型情況。

從保交付到保品質(zhì)行業(yè)有望觸底反彈

在諸多房企管理層的新年致辭中，滿足改善需求、提升保交付品質(zhì)，以及建造綠色健康建筑、優(yōu)化經(jīng)營指標、探索新業(yè)務新模式成為新的目標。

其中，不少房企將新一年的產(chǎn)品瞄準了改善需求。如碧桂園集團總裁莫斌在新年致辭中稱，公司將發(fā)展以改善型住房為主的民生地產(chǎn)。同時，保利發(fā)展控股集團副總經(jīng)理張艷華提及，2020年中國家庭戶人均居住面積達41.76平方米，對目前大多數(shù)中國家庭來說，住房本身已經(jīng)不是第一必需品，各階段人群的需求在不斷發(fā)生變化，滿足、創(chuàng)造、引領(lǐng)客戶需求成為公司重點。

同時，保交付依然是眾多房企新一年的重中之重，不過很多企業(yè)的目標已經(jīng)從保交付變?yōu)楸Ｆ焚|(zhì)交付。如綠城在新年致辭中強調(diào)了“產(chǎn)品品質(zhì)是一號工程”、泰禾集團表示將在新的一年扎實地兌現(xiàn)品質(zhì)交付。

此外，碧桂園、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、金茂等房企均提及了新技術(shù)、新材料、新配套等方面的應用和推廣。另外，在“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房制度下，碧桂園、華潤置地、金茂等還表示將參與保障性住房的代管代建，以及長租、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等新興業(yè)務，探索城市運營管理模式。

值得注意的是，繼去年利好政策陸續(xù)落地，2023年以來，央行、銀保監(jiān)會不僅提出將通過四項具體行動（資產(chǎn)激活、負債接續(xù)、權(quán)益補充、預期提升）化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，還表示將研究推出保交樓貸款支持計劃、住房租賃貸款支持計劃等結(jié)構(gòu)性工具。近日，全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議更是強調(diào)，以增信心防風險、促轉(zhuǎn)型為主線，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進指出，上述政策表明早先多次埋下伏筆的資產(chǎn)負債表優(yōu)化工作，正被推入實操階段，并將倒逼房企摒棄傳統(tǒng)融資視角去理解新發(fā)展模式下的企業(yè)資產(chǎn)負債表，另外房企也需關(guān)注現(xiàn)房銷售等新要求。在支柱產(chǎn)業(yè)的角色定位下，2023年房地產(chǎn)行業(yè)將朝著新發(fā)展模式方向推進。

中國民生銀行研究院宏觀經(jīng)濟中心主任王靜文進一步分析稱，隨著各項融資渠道的重新開閘，2023年整個行業(yè)可能會迎來一波重組并購潮，行業(yè)風險有望進一步緩釋。另外，涉及“四限”、首付比例、二套認定等增量政策有望進一步出臺，5年期LPR仍有下調(diào)空間。隨著政策效力的持續(xù)釋放，房地產(chǎn)市場有望于上半年觸底反彈。

關(guān)鍵詞： 新建商品住宅